Партнер портала
Курсы валют на сегодня 03.12.2016 $63.5043 70.5977 £78.4278 ¥61.7356 65.3269
Деньги
Август 22, 2011, 13:30 | Деньги | Артем Федоров

Ипотека или Аренда?

Эта дилемма чаще лежит в плоскости психологии, но для ее решения полезно привлекать финансово-математический аппарат. Правда, в итоговом уравнении слишком много неизвестных.
Ипотека или Аренда?
 
Тесты
Тесты про деньги Лучшие тесты про деньги! Пройти тест

Свое или чужое. Стабильность или мобильность. Кредитное бремя или зависимость от чьих-то прихотей. Капитальный кухонный гарнитур или сборно-разборные конструкции из «Икеа». Это краткий набор альтернатив, с которыми сталкивается человек, колеблющийся между ипотекой или арендой квартиры. Приняв или отложив решения, многие все-таки апеллируют к финансовой стороне вопроса. Нам нравится слыть прагматиками. Что ж, побудем ими. Нам потребуются несложные расчеты и трезвый взгляд в будущее.

Сначала смоделируем ситуацию. Нас интересует двухкомнатная квартира эконом-класса в Москве. Допустим, «панелька» в Медведкове 2000-х годов постройки. Ее продадут за 7 млн рублей, сдадут за 30 тыс. в месяц. Мы – семья с достаточным доходом, чтобы осилить либо ипотечные, либо арендные платежи. Кроме того, у нас есть накопления, которых хватит на уплату 15-процентного первоначального взноса по ипотеке, то есть стартовый капитал в сумме 1,05 млн рублей. Соответственно, чтобы приобрести квартиру, нам понадобится кредит на 5,95 млн рублей. Каков наш временной горизонт? Положим, 10 лет или 120 месяцев. Сегодня реально взять ипотеку под 12% годовых – на них и ориентируемся. Рассчитываем размер аннуитетных платежей. Получаем 85 365 рублей (здесь и дальше все округляем до целых). Они уже не изменятся. Поэтому суммируем их и приплюсовываем первоначальный взнос. 11 293 826 рублей – наши общие расходы на приобретение жилья.

Теперь 10 лет аренды. Здесь придется прогнозировать. Сейчас мы платим 30 тыс. в месяц. Но арендные ставки, в отличие от аннуитетных платежей, меняются. В кризис они проседали, накануне и после него росли, сейчас, похоже, топчутся на месте. Личный опыт: за шесть лет стоимость аренды для меня подорожала вдвое, это эквивалентно ежегодному росту на 11,5%. Но заложим более щадящие 10% и условимся, что повышение квартплаты происходит раз в год – если чаще, то это уже хамство со стороны хозяина. Соответственно, с каждым годом расходы по найму жилья будут множиться, и через 10 лет достигнут 70 738 рублей в месяц. А их сумма за данный период составит 5 737 473 рубля. Это примерно вдвое меньше, чем расходы на покупку квартиры, но ведь в случае с ипотекой квартира остается в нашей собственности, и мы смело можем записывать ее себе в актив. Если приобретенное жилье через 10 лет будет стоить столько же, сколько и сейчас – 7 млн рублей, то чистый финансовый результат от покупки будет отрицательным – минус 4 239 826 рублей. Но заложив 10-процентный ежегодный рост на рынке недвижимости, видим совсем другую картину: за 11 293 826 рублей мы стали хозяевами объекта стоимостью 18 156 197 рублей, то есть получили в плюс 6 862 372 рубля.

В аренде у нас пока одни расходы, но не спешите с выводами. Во-первых, арендные платежи заметно меньше ипотечных, мы экономим и сэкономленное пускаем в рост. Допустим, под 10% годовых – приличная доходность по банковскому депозиту. Условимся, что такой она будет на протяжении следующих 10 лет. Под тот же процент размещаем свой первоначальный капитал, который не стали превращать в первоначальный взнос по ипотеке. Экономия на платежах в итоге достигает 8 261 935 рублей, а стартовый капитал превращается в 3 295 350 рублей. В сумме – 11 557 284, из которых вычитаем расходы по аренде (мы их посчитали выше). Окончательный результат 5 819 812 рублей.

А теперь можно сделать вывод? Да, и он таков: универсального ответа на вопрос, что выгоднее, ипотека или аренда, нет и быть не может. Слишком много переменных и неизвестных в этом уравнении. Например, увеличение первоначального взноса при прочих равных делает ипотеку привлекательнее. Но куда больше на итоговый финансовый результат влияют величины почти непредсказуемые. Мы слишком смело предположили, что недвижимость будет дорожать ежегодно на 10% в течение ближайших 10 лет. Это как пальцем в небо. Между тем, при 5-процентном росте наш финансовый результат от покупки жилья с помощью ипотеки обнуляется. Обнуляется и уходит в минус финансовый результат от аренды, если она растет в цене быстрее, чем на 15% в год при доходности инвестиций не более 10% годовых. Совершенный хаос мы получим, если попытаемся заложить ускоренную инфляцию, ведь в этом случае цены на покупку недвижимости и ее аренду, вероятнее всего, станут измеряться в долларах.

Аргументы в пользу:

Аренды

1. США и Западная Европа наглядно доказали, что цены на недвижимость могут круто падать. И порой размер ипотечных обязательств заемщика становится больше, чем стоимость его жилья.

2. Рынок аренды более гибкий, отсутствие спроса со стороны арендаторов заставляет хозяев снижать квартплату, дабы недвижимость не простаивала. Снижение же спроса от покупателей скорее заставляет продавцов снять жилье с торгов до лучших времен, чем сбить цену.

3. Долгосрочное инвестирование при грамотном управлении рисками приносит большую доходность, чем закладывается в консервативные расчеты. Кроме того, вы обладаете большей финансовой гибкостью в отсутствие больших ипотечных обязательств.

Ипотеки

1. Вы заранее знаете все свои расходы, если, конечно, выбрали кредит с фиксированной ставкой, и можете увереннее планировать финансовое будущее.

2. В случае снижения ставок можно перекредитоваться, уменьшив размер аннуитетного платежа.

3. Ускоренная инфляция играет на руку заемщику с фиксированным размером обязательств и осложняет жизнь инвестору. Россия же пока остается страной с довольно высокой инфляцией.

Читайте также: Ипотека. Брать или не брать,  Получаем ипотеку, пошаговая инструкцияИпотечные рискиРеальные истории ипотечных заемщиков

Комментарии

Отзывы и комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
 
Реклама


Архив материалов
Декабрь 2016
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 


Акции и спецпредложения банков
  • Вклады
  • Кредиты
  • Банковские карты
ВТБ 24БинбанкПромсвязьбанкРоссельхозбанкРайффайзенбанк
Ставки выше в интернет-банке!
Повышенные ставки в интернет-банке!
Откройте вклад через интернет-банк и получите повышенную ставку.
Вклад "Великолепная Семерка"
Свобода управления и ежедневный доход

Получайте доход каждый день и распоряжайтесь средствами, как вам удобнее. Пополняйте вклад без ограничения по минимальной сумме. Снимайте деньги со счета без потери процентов.
Вклад "Добро пожаловать!"
Вклад с возможностью пополнения!

— Высокая процентная ставка — до 11% годовых в рублях
— Пополнение в течение первых 50 дней
— Валюта вклада — рубли РФ
Вклад «Пенсионный Плюс»
Пенсионный вклад с возможностью пополнения без ограничения по сроку! Бесплатная карта с тарифным планом «Амурский тигр – карта к вкладу» при наличии вклада от 50 000 рублей!
Вклад «Выгодный»
Вклад с максимальной ставкой до 7,7% в год в рублях!

Преимущества вклада:

— лучшие ставки в рублях;
— получение процентов ежемесячно на текущий счет или причисление к сумме вклада;
— пролонгация;
— открытие вклада через интернет-банк Р-Коннект или в отделении
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по вкладам
ВТБ 24АК Барс БанкРосбанкПромсвязьбанкЮниКредит Банк
Акция «Единая ставка»
Ипотека с господдержкой!
Ставка — 11,9% годовых на весь срок кредита. На приобретение строящегося или готового жилья от застройщика.
Выгодный автокредит от банка «АК Барс»
Если у Вас есть положительная кредитная история или «зарплатная» карта Банка, Вы можете принять участие в акции «Автомобиль без затрат» и оформить автокредит по программам «АК БАРС-Максимум», «АК БАРС-Льготный» без первоначального взноса и без повышенных процентов по кредиту.
Просто деньги
Просто нужны деньги? Возьмите их на выгодных и понятных условиях в Росбанке. Просто деньги по ставке от 14,4% годовых.
Ставка ниже. Квартира ближе!
Хотите улучшить жилищные условия? Для вас ипотека с господдержкой под 11,4%! 
Воспользуйтесь программой «Новостройка» со сниженной ставкой и вы сможете купить квартиру на первичном рынке жилья.
Кредит на Jaguar и Land Rover по ставке от 7,5%
Не упустите шанс стать владельцем нового автомобиля марки Jaguar (модели XE или XF), Land Rover (модели Discovery Sport или Range Rover Evoque) на великолепных условиях — кредит со ставкой от 7,5% годовых.

Все честно и прозрачно — убедитесь лично.
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по автокредитам
Ренессанс КредитАльфа-БанкЯР-БанкПромсвязьбанкБинбанк
Ренессанс Кредит
Тратьте деньги с выгодой вместе с кредитной картой банка «Ренессанс Кредит»! Вас ждут покупки по карте без начисление процентов в течение 55 дней, возобновляемая кредитная линия и бесплатное пополнение счета. Пока вы тратите деньги, банк возвращает вам на карту до 100% от суммы покупок в виде бонусов!
«РЖД — Альфа-банк»
Совершая покупки по этой карте, вы копите баллы программы «РЖД Бонус», чтобы обменять их на премиальные поездки в поездах дальнего следования и «Сапсан». Тратя от 20 000 руб. по карте ежемесячно, уже через полгода можно накопить на бесплатный премиальный билет.
Ваши возможности уже сегодня!
Кредитные карты ЯР-Банка 
Выгода от пользования картой: 
• Льготный период (беспроцентный кредит) – до 55 дней 
• Более 5000 точек пополнения карты 
• Удобный Интернет-банк и мобильный банк 
• Скидки у партнёров банка 
• Доставка карты бесплатно
Хорошее настроение
Хотите, банк подарит вам «Хорошее настроение»? 
Самое доступное, но очень практичное предложение для заряда позитивом и радостью! Первый год обслуживания бесплатно, получение карты в день обращения.
Детская карта «Юниор»
Карта Юниора создана специально для детей от 6 до 17 лет. Она научит вашего ребенка правильно распоряжаться карманными деньгами и даже зарабатывать. Начисление на остаток по счету — до 7% годовых.

ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по доходным картам

Спецпредложения:

Сравните вклады
Узнайте где выгоднее держать сбережения. Более 1 500 вкладов российских банков
Новости и информация
Ежедневные финансовые новости России и мира, новости финансовых рынков, официальные сообщения организаций, советы потребителям, курсы валют, обзоры новых продуктов и специальных предложений.
Информация компаний
Справочная информация о банках, страховых компаниях, компаниях рынка FOREX, ситемах денежных переводов.
Финансовые продукты
Гид по продуктовым предложениям банков. Сравнение условий оформления кредитов и вкладов в российских банках. Более 3000 предложений кредитов и вкладов.
Специальные предложения
Специальные предложения банков и финансовых организаций: вклады, кредиты, кредитные карты, банковское обслуживание, кредиты для юридических лиц, страхование КАСКО, страхование туристов, др.
Ваш регион
Пожалуйста, укажите ваш регион проживания.
Это позволит вам получить информацию только для вашего региона.
BankDirect.pro