Партнер портала
Курсы валют на сегодня 10.12.2016 $63.5043 70.5977 £78.4278 ¥61.7356 65.3269
Деньги
Сентябрь 30, 2011, 12:29 | Деньги | Антон Тягнибеда

Плюсы и минусы обратной ипотеки

С ноября экспериментальная выдача специальной ипотеки для пожилых людей стартует в ряде российских регионов. Попробуем разобраться, плох или хорош этот способ обеспечить прибавку к пенсии
Плюсы и минусы обратной ипотеки
Первые жаркие дискуссии на тему специальной ипотеки для пожилых в России разгорелись три года назад, накануне кризиса. Летом 2011 года об обратной ипотеке вновь заговорили с подачи представителей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его дочерней структуры - Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), ведающей вопросами реструктуризации проблемных займов. С ноября экспериментальная выдача таких кредитов стартует в ряде российских регионов. 

Экономический смысл продукта в корне отличается от сути «классической» ипотечной сделки, уточняет аналитик «Инвесткафе» Антон Тягнибеда. В этом случае не ваш доход материализуется в приобретенном жилье, а, наоборот, имеющаяся жилплощадь может стать источником дохода здесь и сейчас. Единственная целевая аудитория обратной ипотеки - пенсионеры.

На первом этапе заемщик пенсионного возраста оформляет банковский кредит, обеспеченный залогом жилья. О сделке уведомляется третья сторона в лице наследника (наследников) заемщика. Впоследствии кредитор осуществляет выплаты ссуды равными долями в течение оговоренного договором срока. В случае смерти пенсионера банк предоставляет наследникам право выплатить остаток долга плюс проценты за пользование. Если займодатель получает отказ, то он реализует предмет залога на открытом рынке, покрывая потенциальный убыток от сделки.

Обратная ипотека широко распространена в США и Европе, где ее популярность обусловлена рядом юридических преимуществ, а также экономической эффективностью данного механизма на «зрелых» рынках недвижимости. В условиях старения населения тема будет приобретать актуальность и для России, поэтому стоит вновь попытаться взвесить ключевые «за» и «против» относительно использования этого весьма «сурового» кредитного инструмента, считает эксперт.

«За» и «против»

1. Риски стать жертвой «черных риэлторов» для заемщика все же меньше, чем в случае заключения договора пожизненной ренты. Ведь пенсионер будет иметь дело с банком, а не любым физическим (юридическим) лицом, а квартира обременяется залогом, но не меняет собственника. В случае банкротства банка, выданные кредиты, вероятнее всего, будут по закону выкуплены государством в лице АРИЖК.

2. У заемщика или его наследника остается право погасить все обязательства по кредиту и, как правило, на любом этапе оставить за собой предмет залога. Человек может принять решение в зависимости от текущих жизненных обстоятельств.

3. Схема позволит решить множество материальных проблем пенсионерам, живущим в престижных районах (в будущем это предполагает пусть льготный, но немалый налог на квадратные метры) и не желающим менять привычной обстановки, несмотря на ощутимое снижение дохода.

Противники обратной ипотеки чаще всего берут на вооружение следующие разумные доводы:

1. Основная экономическая загвоздка в анонсируемой чиновниками схеме - величина процентной ставки по кредиту. Со стороны властей звучат обещания о применении в отношении данного специфического продукта максимально льготных условий заимствования, но с точки зрения законов рынка указанный вид кредитования сопряжен с немалыми рисками для кредитора. Главный из них в том, что за время жизни заемщика (после получения кредита) объем выплат в его адрес может превысить рыночную стоимость залога. Второй источник неопределенности - высокая вероятность некоторой потери ликвидности жилья, в котором проживает заемщик преклонного возраста - из-за ограничений в передвижении, низкого внимания к предметам интерьера и обихода и т.д.

2. Наличие третьей стороны (наследников заемщика) в договорных отношениях также создает риски для банка (судебные тяжбы и пр.), при этом третья сторона не разделяет рисков, упомянутых выше.

3. Если кредит срочный (а это наиболее распространенный вариант), заемщик рискует при жизни остаться без собственного жилья.

4. Множество своих рисков кредиторы будут пытаться перенести на заемщика, включая в договор дополнительные пункты, являющиеся основанием для дефолта по кредиту. Дефолт в данном случае наступает в случае существенного снижения стоимости заложенного жилья по вине заемщика.

5. Наконец, как и любая ипотека, данный механизм прекрасно работает в условиях роста цен на недвижимость, но в периоды их снижения в реальном выражении становится труднореализуемым активом для банка. При этом специфика таких займов (а нужно помнить, что заемщик в течение срока кредитования не гасит, а наращивает задолженность) увеличивает риски кредитора в странах с формирующимся рынком недвижимости, таких как Россия. Поэтому страховка будет стоить дороже, чем в случае с прямой ипотекой.

Залог успеха

Как мы видим, количество рисков очень велико. Перед законодателем вновь стоит нелегкая задача квалифицированного ограничения рисков всех сторон сделки, с тем чтобы найти баланс между социальной и рыночной составляющей «обратного» механизма. «Я скептически смотрю на возможность безболезненного запуска такого продукта российскими банками. Однако долгосрочные демографические тенденции не оставляют нашему обществу большого выбора, и первые практические шаги в этом направлении запланированы не зря. Было бы разумно действовать уже сегодня, но с учетом нескольких важных обстоятельств», уточняет Антон Тягнибеда.

По его мнению, период экспериментального внедрения обратной ипотеки в отдельных субъектах РФ должен быть достаточно продолжительным, поскольку продукт окажется малоэффективным на современной стадии развития рынка жилья. Срок обратного кредита должен составлять не менее 5 лет, причем должно учитываться состояния здоровья заемщика. Минимальный возраст заемщика должен быть привязан к значению средней продолжительности жизни отдельно для мужчин и женщин и прописан законодательно (с пересмотром параметров каждые 3-5 лет). Медицинское обследование заемщика перед заключением сделки необходимо сделать обязательной процедурой. Итоговое заключение должно делаться специалистом как минимум первой категории и, возможно, имеющим ученую степень.

На взгляд аналитика, такие кредиты на первом этапе должны стать прерогативой АРИЖК и банков с государственным участием в капитале не менее 50%. Именно госбанки испытывают меньше проблем с долгосрочной ликвидностью и могут позволить себе дешевое фондирование из рук самого населения. Кроме того, к реализации данной ипотечной программы стоит привлечь дочерние структуры иностранных банков, чьи материнские компании имеют успешный опыт такого кредитования. Один из вариантов «особого надзора» в данном случае ― введение специальной лицензии для банков на  кредитование по «обратной схеме», а также запрет на продажу данного продукта агентами и кредитными брокерами.

«Наше «прогрессивное» государство призвано предоставить не только качественную юридическую поддержку пожилому заемщику, но и необходимую консультацию финансового специалиста. В случае с одинокими пенсионерами речь может идти о субсидировании связанных с этим расходов», заключает Антон Тягнибеда.

Комментарии

Отзывы и комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
 
Реклама


Архив материалов
Декабрь 2016
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 


Акции и спецпредложения банков
  • Вклады
  • Кредиты
  • Банковские карты
ВТБ 24БинбанкПромсвязьбанкРоссельхозбанкРайффайзенбанк
Ставки выше в интернет-банке!
Повышенные ставки в интернет-банке!
Откройте вклад через интернет-банк и получите повышенную ставку.
Вклад "Великолепная Семерка"
Свобода управления и ежедневный доход

Получайте доход каждый день и распоряжайтесь средствами, как вам удобнее. Пополняйте вклад без ограничения по минимальной сумме. Снимайте деньги со счета без потери процентов.
Вклад "Добро пожаловать!"
Вклад с возможностью пополнения!

— Высокая процентная ставка — до 11% годовых в рублях
— Пополнение в течение первых 50 дней
— Валюта вклада — рубли РФ
Вклад «Пенсионный Плюс»
Пенсионный вклад с возможностью пополнения без ограничения по сроку! Бесплатная карта с тарифным планом «Амурский тигр – карта к вкладу» при наличии вклада от 50 000 рублей!
Вклад «Выгодный»
Вклад с максимальной ставкой до 7,7% в год в рублях!

Преимущества вклада:

— лучшие ставки в рублях;
— получение процентов ежемесячно на текущий счет или причисление к сумме вклада;
— пролонгация;
— открытие вклада через интернет-банк Р-Коннект или в отделении
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по вкладам
АК Барс БанкВТБ 24ПромсвязьбанкЮниКредит БанкРосбанк
Выгодный автокредит от банка «АК Барс»
Если у Вас есть положительная кредитная история или «зарплатная» карта Банка, Вы можете принять участие в акции «Автомобиль без затрат» и оформить автокредит по программам «АК БАРС-Максимум», «АК БАРС-Льготный» без первоначального взноса и без повышенных процентов по кредиту.
Акция «Единая ставка»
Ипотека с господдержкой!
Ставка — 11,9% годовых на весь срок кредита. На приобретение строящегося или готового жилья от застройщика.
Ставка ниже. Квартира ближе!
Хотите улучшить жилищные условия? Для вас ипотека с господдержкой под 11,4%! 
Воспользуйтесь программой «Новостройка» со сниженной ставкой и вы сможете купить квартиру на первичном рынке жилья.
Кредит на Jaguar и Land Rover по ставке от 7,5%
Не упустите шанс стать владельцем нового автомобиля марки Jaguar (модели XE или XF), Land Rover (модели Discovery Sport или Range Rover Evoque) на великолепных условиях — кредит со ставкой от 7,5% годовых.

Все честно и прозрачно — убедитесь лично.
Просто деньги
Просто нужны деньги? Возьмите их на выгодных и понятных условиях в Росбанке. Просто деньги по ставке от 14,4% годовых.
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по потребительским кредитам
Ренессанс КредитАльфа-БанкЯР-БанкПромсвязьбанкБинбанк
Ренессанс Кредит
Тратьте деньги с выгодой вместе с кредитной картой банка «Ренессанс Кредит»! Вас ждут покупки по карте без начисление процентов в течение 55 дней, возобновляемая кредитная линия и бесплатное пополнение счета. Пока вы тратите деньги, банк возвращает вам на карту до 100% от суммы покупок в виде бонусов!
«РЖД — Альфа-банк»
Совершая покупки по этой карте, вы копите баллы программы «РЖД Бонус», чтобы обменять их на премиальные поездки в поездах дальнего следования и «Сапсан». Тратя от 20 000 руб. по карте ежемесячно, уже через полгода можно накопить на бесплатный премиальный билет.
Ваши возможности уже сегодня!
Кредитные карты ЯР-Банка 
Выгода от пользования картой: 
• Льготный период (беспроцентный кредит) – до 55 дней 
• Более 5000 точек пополнения карты 
• Удобный Интернет-банк и мобильный банк 
• Скидки у партнёров банка 
• Доставка карты бесплатно
Хорошее настроение
Хотите, банк подарит вам «Хорошее настроение»? 
Самое доступное, но очень практичное предложение для заряда позитивом и радостью! Первый год обслуживания бесплатно, получение карты в день обращения.
Детская карта «Юниор»
Карта Юниора создана специально для детей от 6 до 17 лет. Она научит вашего ребенка правильно распоряжаться карманными деньгами и даже зарабатывать. Начисление на остаток по счету — до 7% годовых.

ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по доходным картам
Сравните вклады
Узнайте где выгоднее держать сбережения. Более 1 500 вкладов российских банков
Новости и информация
Ежедневные финансовые новости России и мира, новости финансовых рынков, официальные сообщения организаций, советы потребителям, курсы валют, обзоры новых продуктов и специальных предложений.
Информация компаний
Справочная информация о банках, страховых компаниях, компаниях рынка FOREX, ситемах денежных переводов.
Финансовые продукты
Гид по продуктовым предложениям банков. Сравнение условий оформления кредитов и вкладов в российских банках. Более 3000 предложений кредитов и вкладов.
Специальные предложения
Специальные предложения банков и финансовых организаций: вклады, кредиты, кредитные карты, банковское обслуживание, кредиты для юридических лиц, страхование КАСКО, страхование туристов, др.
Ваш регион
Пожалуйста, укажите ваш регион проживания.
Это позволит вам получить информацию только для вашего региона.
BankDirect.pro