Партнер портала
Курсы валют на сегодня 10.12.2016 $63.5043 70.5977 £78.4278 ¥61.7356 65.3269
Деньги
Ноябрь 15, 2011, 16:33 | Советы про деньги | Наталья Смирнова

Зарубежная недвижимость: где и как покупать

Прежде чем покупать любую недвижимость за рубежом, нужно четко ответить себе на один простой вопрос: «с какой целью вы хотите ее купить?»
Зарубежная недвижимость: где и как покупать
Цели покупки недвижимости за пределами России могут быть самыми разными: - приобрести «второй дом» для постоянного или длительного проживания; - обзавестись зарубежной «дачей» для периодического отдыха в желаемых условиях; - получить гарантированный (или практически гарантированный) регулярный доход; - инвестировать свободные средства с целью их приращения и последующей продажи недвижимости.

Иногда некоторые цели пересекаются, но все равно основную из них необходимо определить, ведь именно это позволит вам правильно подобрать недвижимость за рубежом.

Жилье «второй дом»
Если вы собираетесь переехать из страны, либо желаете приобрести второй дом, где будете проводить значительную долю времени, то недвижимость стоит выбирать с точки зрения соответствия вашему стилю жизни.

Все будет зависеть от того, что для вас важно. Кому-то принципиален уровень комфорта города, где будет располагаться второе жилье. Для кого-то важно, чтобы квартира была расположена в центре, скажем, Европы, чтобы можно было легко добраться до любой части ЕС. А кому-то важно вместе со вторым домом получить еще и упрощенную процедуру въезда в зону Шенгена за счет приобретения вида на жительство.

Если для вас на первом месте комфорт, – имеет смысл регулярно отслеживать рейтинг самых комфортных городов для проживания. Он поможет выбрать подходящее место для покупки недвижимости. Например, Economist Intelligence Unit опубликовала рейтинг лучших городов мира для проживания за 2011 год:

1. Ванкувер (Канада)
2. Вена (Австрия)
3. Мельбурн (Австралия)
4. Торонто (Канада)
5. Перт (Австралия)
6. Калгари (Канада)
7. Хельсинки (Финляндия)
8. Женева (Швейцария)
9. Цюрих (Швейцария)
10. Сидней (Австралия)

Города отбирались по ряду критериев, например, по уровню медицинского обслуживания, образования, безопасности, культурной жизни, экологической ситуации, транспортной инфраструктуре и многим другим показателям.

Конечно, не обязательно выбирать что-то из представленного списка, ведь большая часть стран – на других континентах. Но на Вену, Хельсинки, Цюрих и Женеву вполне можно обратить внимание. Цены на недвижимость будут сильно зависеть от квартиры, которую вы выберете. В качестве ориентира можно использовать цены за квадратный метр для квартир среднего уровня (не элитная недвижимость):

Город

Стоимость

Вена

2300-4000 евро/кв.м

Хельсинки

2300-3200 евро/кв.м

Цюрих

4500-6500 евро/кв.м

Женева

4000-6000 евро/кв.м


Подобный уровень цен характерен для большей части Европы, поэтому по ним легко можно вычислить примерную стоимость апартаментов желаемой площади.

Если для вас важнее всего удобное расположение второго дома, транспортная доступность до многих стран Европы, то имеет смысл приобрести что-то в столицах или просто крупных городах стран Центральной Европы: Вена, Прага, Мюнхен, Цюрих. Ниже – цены для ориентира:


Город

Стоимость

Вена

2300-4000 евро/кв.м

Прага

2200-4000 евро/кв.м

Цюрих

4500-6500 евро/кв.м

Мюнхен

2300-3500 евро/кв.м


Если же вас интересуют варианты упрощенной процедуры получения визы, вида на жительство (ВНЖ), постоянного места проживания (ПМЖ), целесообразно изучить следующие варианты программ:


Страна

Получаемый статус

Необходимые действия

Болгария

ПМЖ в Болгарии без обязательства минимального проживания, через 5 лет – болгарский паспорт.  Это дает инвесторам и членам их семей все привилегии граждан Евросоюза: свободное передвижение по странам Шенгена, право на предпринимательскую деятельность в Великобритании и других странах ЕС, обучение детей в школах, колледжах, университетах с социальными льготами, которые предусмотрены для граждан еврозоны

Инвестиции в недвижимость Болгарии в размере 1 млн левов (512 тыс. евро) путем приобретения акций в коммерческой организации, которая торгуется на регулируемом рынке Болгарии

Латвия

Возможность безвизового перемещения по территории стран Шенгенской зоны.
Льготные условия на обучение в престижных школах и вузах Европы.
Бесплатное медицинское обслуживание в государственных клиниках Европы.
Упрощенная схема получения разрешения на работу и юридическую защиту в странах ЕС

Приобретение недвижимости стоимостью от 70 тыс. евро

Сент-Киттс и Невис (Карибы)

Гражданство для собственника и членов его семьи (до 24 лет при условии, что они  студенты);
Возможность обучения детей в Великобритании на равных правах с англичанами, то есть в 5-6 раз дешевле, и широкие возможности ведения бизнеса в этой стране.
Не обязательно проживание на острове. Для вступления в гражданство Сент Китса и Невиса не требуется выходить из гражданства РФ;
Безвизовый въезд и пребывание в странах Шенгенского соглашения, Великобритании до 180 дней в году, упрощенная процедура получения визы в США;
Статус резидента, который дает tax-free статус на доходы, полученные за рубежом, прирост капитала, подарки и на унаследованное имущество

Приобретение недвижимости на сумму от  $350 000.
Отсутствие криминального следа в биографии

Страны Шенгена, Болгария, Великобритания

Право (но не автоматическое получение) на мультивизу на 1-2 года, как правило, с правом пребывания в Шенгенской зоне обычно до 90 дней в течение каждого полугодия

Приобретение недвижимости (без нижнего потолка цен)


В общем, с точки зрения покупки недвижимости как второго дома лучше всего смотреть Вену и, если подороже, Цюрих. Именно эти города оптимальны по расположению в Европе и качеству жизни. Плюс – приобретая недвижимость в странах Шенгена, вы получаете шанс на упрощенную процедуру получения визы. И для квартиры в 50-60 кв.м от вас потребуется порядка 15 – 240 тыс. евро. Конечно, прилично, но вспомните, что за эти деньги можно купить в Москве или хотя бы в Подмосковье.

Зарубежная «дача»

Вариант дачи за рубежом довольно близок многим жителям России, так как дом в Подмосковье могут позволить себе далеко не все, а вот небольшую квартиру у моря за 50 тыс. евро – это вполне посильно, особенно если приобретать ее в рассрочку. Это может быть не обязательно второй дом, это просто альтернатива даче, поэтому и средств на покупку такого рода недвижимости, как правило, готовы выделять меньше, чем для покупки «второго дома».

В данном случае лучше всего выбирать такой вариант недвижимости, который вам не надоест быстро (вы же не будете ежегодно продавать старую квартиру и покупать новую), но, в то же время, будет ликвидным, то есть легко продаваемым. Вы вполне можете изменить со временем свои предпочтения по зарубежному отдыху, и вам потребуется приобрести другую недвижимость в другой стране взамен имеющейся. Соответственно, выбирайте такие апартаменты, на которые, скорее всего, всегда будет спрос. Например, апартаменты достаточной площади (не менее 45 кв.м) близко к морю (до 200-250 м), в оживленных районах с хорошим транспортным сообщением, близостью к магазинам (то есть не в доме «на отшибе»).

Чаще всего россияне предпочитают покупать зарубежные дачи в Турции, Болгарии, Испании, Черногории, южной Италии. Это и понятно – в этих странах вполне можно купить апартаменты с 1 спальней (по сути, двухкомнатную квартиру) недалеко от моря по вполне приемлемым ценам даже по сравнению с Краснодарским краем.

Апартаменты (2 комнаты) до 200 м от моря в комплексах с бассейнами и услугами:

• Болгария – от 580-900 евро/кв.м

• Италия (юг) – от 1000-1200 евро/кв.м

• Испания – от 1100-1200 евро/кв.м на Коста Бланка и от 2500 евро/кв.м на границе с Францией (Коста Брава)

• Турция – от 450 евро/кв.м

• Черногория – от 1000-1200 евро/кв.м

• Для сравнения: Сочи – от 2500 евро/кв.м, Геленджик – 1800 евро/кв.м.

Однако есть важный момент – выбирать зарубежную дачу нужно не по минимально возможной цене в надежде купить «хоть что-то». Помните: вы, конечно, можете приобрести квартиру за 15-25 тыс. евро в старом доме в 2 км от моря и мизерной площадью, причем состояние дома может желать лучшего, а до ближайшего магазина, кафе, развлекательных заведений и крупного города может быть 20-30 минут езды на машине по не слишком комфортной дороге. Поэтому лучше не гнаться за дешевыми объектами – вам же они нужны для комфортного отдыха.

Итак, вот на какие цены можно ориентироваться, если речь идет об апартаментах достойного уровня (но не люкс):

• Болгария – можно приобрести нормальную недвижимость примерно за 50 тыс. евро. Это будет квартира площадью около 50 кв.м в курортном комплексе с полной инфраструктурой, частным пляжем, бассейном, первая линия моря.

• В Испании примерно за 100 тыс. евро можно найти квартиру 50 кв.м в 200-300 м от песчаного пляжа, все это в комплексе с развитой инфраструктурой.

• На юге Италии можно приобрести хорошую недвижимость площадью 50-60 кв.м в новом комплексе рядом с морем примерно за 70-80 тыс. евро.

• В Турции можно говорить о 50-60 тыс. евро за апартаменты площадью 50-60 кв. м в новом комплексе рядом с морем.

• В Черногории можно за 50 тыс. евро найти хорошую студию (однокомнатную квартиру) около 40 кв.м недалеко от моря.

Иными словами, держите в уме сумму от 50 тыс. евро. Вы можете немного сократить расходы на содержание купленной «дачи», если будете сдавать ее в аренду на то время, пока не будете пользоваться ею сами. Но здесь есть несколько «но». Первое – не всем приятно, когда в их квартире кто-то проживает. Второе – вы сразу ограничены в вариантах использования вашей квартиры, т.к. на остальное время она у вас занята арендаторами, и вы просто не можете приехать в любой момент. Третье – обычно люди арендуют квартиру в самый сезон, поэтому есть риск, что вы просто не сможете ее сдать в то время, пока вас не будет (ведь вы сами будете приезжать в самый сезон).

Инвестиции

Недвижимость за рубежом можно приобретать и с целью преумножить капитал за счет прироста ее стоимости и/или дохода от аренды. Ключевое отличие от предыдущих вариантов – подобная недвижимость не обязательно должна нравиться вам. Вы можете ее приобретать не для себя, а исключительно в инвестиционных целях. Может быть, вы ее вообще никогда посетите.

Перед покупкой объекта непременно убедитесь в следующих моментах:

• Изучите экономическую, политическую и социальную ситуацию в стране и в том регионе, где хотите приобретать недвижимость. Есть ли стабильность, положительная динамика? Конечно, никто не может со 100% гарантией судить о будущем через 5-10-15 лет, но лучше выбирать более предсказуемые варианты, чем страны, где большая часть населения за чертой бедности, где идут войны и неясно, когда там наладиться жизнь. Выбирайте также страну с более или менее (насколько это возможно в кризисное время) стабильной экономической ситуацией, чтобы потом не стать владельцем недвижимости в стране после дефолта.

• Изучите географические особенности региона, чтобы не приобрести квартиру в сейсмоопасном районе, либо в регионе с частыми торнадо и т.д.

• Убедитесь, что регион достаточно развит или имеет четкую динамику развития. Рискованно инвестировать деньги в недвижимость региона, где только планируется начать развивать туризм, где еще нет никакой инфраструктуры и т.д.

• Недвижимость лучше приобретать в крупных городах и крупных туристических центрах. Тогда вы будете уверены в ее будущей востребованности.

• Изучите варианты ипотечных кредитов. Если в стране, где вы планируете покупку понравившегося объекта, не развито ипотечное кредитование, это – минус, т.к. недвижимость становится менее доступной, у вас сразу становится меньше вариантов ее в будущем продать.

• Квартира должна быть в превосходном состоянии, поэтому непременно запросите детальную информацию о ее технических характеристиках, особенно если покупаете не новострой.

• Недвижимость должна сдаваться в аренду, по возможности, максимальное количество месяцев в году. Поэтому лучше воздержаться от покупки квартир в регионах, где сезон длится всего 2-4 месяца. Также, если вы хотите иметь доход в виде аренды, выбирайте регионы, где недвижимость стоит не ниже 50 тыс. евро, т.к. там, где квартиру можно купить за 20-25 тыс., проще купить, чем арендовать. В этом смысле Болгария и отчасти Черногория – не слишком подходящие варианты для инвестиций с целью регулярного дохода от аренды.

• Важно заранее изучить все расходы на содержание недвижимости, чтобы сравнивать рентабельность вариантов покупки в разных странах между собой.

• Внимательно изучите законы страны, где собираетесь покупать недвижимость. Посмотрите, есть ли в стране государственное страхование на случай банкротства застройщика (если покупаете новострой) или управляющей компании. Как защищены права собственника. Выбирайте страны с развитой системой законодательства, например, Великобританию, США, Германию, Францию и т.д.

С этой точки зрения интересными для покупки недвижимости могут быть следующие регионы:

• Германия – Берлин, Штутгарт, Мюнхен и др.

• Китай, Гонконг

• Турция – Стамбул и курортные регионы Кушадасы, Белек, Аланья, Анталия

• Швейцария, недвижимость у гор и в столице

• Италия, недвижимость у моря и рядом с озером Гарда или Комо (но не более бедный и менее развитый юг)

• Великобритания – Лондон

• Франция – Париж (всесезонный спрос), Лазурный Берег.

Интересны также Бельгия, частично Испания (но только крупные города типа Мадрида, Барселоны, либо крупнейшие курортные регионы Коста-Брава и Коста-дель-Соль). Иными словами, как и ранее, в лидерах – Западная Европа, со стабильными ценами на недвижимость, с ростом в пределах 5-8% в год. В США ситуация остается нестабильной, как и в развивающихся странах Восточной Европы, а также Африки и Азии. В некоторых из них, помимо политической и экономической нестабильности, имеются риски природных катаклизмов.

Если вы будете еще сдавать недвижимость, можно рассчитывать на доход от аренды порядка 4-6% годовых. Важно: при расчете доходности непременно учитывайте все расходы на содержание и обслуживание недвижимости. Часто на сайтах компаний по продаже зарубежной недвижимости фигурируют цифры 8-10 % годовых. Если из них вычесть налоги и сборы, плату за свет, ТВ и др., оплату услуг управляющей компании, то вы выйдете в среднем на 4-5% годовых.

Если вам нужны определенные гарантии при покупке недвижимости с целью инвестиций, имеет смысл рассмотреть следующие варианты:

• Специальные программы leaseback, которые весьма распространены в развитых европейских странах. По ним вы как собственник недвижимости в течение определенного в контракте с управляющей компанией срока (обычно от 3-5 до 20 и более лет) сможете пользоваться своим объектом строго оговоренное количество времени в году, а остальное время управляющая компания сдает его в аренду и перечисляет вам указанный в договоре гарантированный доход. Leaseback действует во Франции, Австрии, Швейцарии, Великобритании и других странах. В рамках данной схемы вы часто освобождаетесь от НДС при покупке недвижимости (например, во Франции), также может быть предусмотрено освобождение от налога на доход от аренды (например, во Франции). По окончании срока договора leaseback вы можете его продлить, либо начать пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, либо вообще ее продать.

• Гарантированная доходность, которая прописывается в контракте с управляющей компанией (не обязательно в рамках leaseback), которая будет заниматься вашей недвижимостью. Как правило, это около 5-6% годовых, иногда больше. При превышении гарантированного уровня доходности, как правило, управляющая компания делит сверхприбыль с вами пополам.

• Приобретение недвижимости на условиях обратного выкупа (buy back). В этом случае через определенный срок продавец обязуется выкупить у вас приобретенный объект по заранее установленной цене (например, 150% от цены покупки). В этом случае вы должны тщательно изучить условия контракта, по которым продавец обязуется купить ваш объект.

• Апартаменты или дома уже с арендаторами, т.е. вы покупаете их вместе с недвижимостью, и у арендаторов заключен контракт на аренду вашей квартиры еще примерно на год, далее контракт либо продлевается, либо ищется новый арендатор. Для приобретения недвижимости с целью инвестиций можно рассчитывать на сумму никак не ниже 50-60 тыс. евро, а лучше и все 100 тыс. Ведь речь о приобретении качественного, востребованного жилья, на которое спрос будет актуален и через год, и через 5, и даже дольше.

Как покупать?

Возможно, прочитав статью, вы приуныли: откуда взять 100 тыс. евро (по сути 4 млн рублей)? А ведь может потребоваться и больше, и 150 тыс., и все 200 тыс. В этом смысле можно обратить внимание на предложения по ипотечному кредитованию, которое доступно и для иностранцев.


Страна

Первоначальный взнос

Процентная ставка

Испания

40-50%

3,5-4%

Турция

30%

6-9,5%

Кипр

30%

5,5-7,5%

Германия

30-50%

3,5-4,5%

Греция

30%

7,5-9%

Италия

40-50%

6-7%

США

25-50%

5-6%

Франция

30-50%

3,5-5%

Великобритания

40-50%

4-6%

Конечно, ставки приблизительны и, в зависимости от вашего качества как заемщика, могут колебаться в ту или иную сторону. Плюс – ставка может быть фиксированной или плавающей, привязанной к EURIBOR или к LIBOR.

Как управлять недвижимостью за рубежом?

Естественно, купив недвижимость в той или иной стране, вам как собственнику придется столкнуться с налогами, с коммунальными платежами, с мелким ремонтом, да и просто с поиском арендаторов, если вы предполагаете сдавать недвижимость.

Можно всем заниматься самостоятельно. В случае с покупкой «второго дома» это вполне возможно, ведь вы большую часть времени будете проводить именно там и, соответственно, сможете всем управлять самостоятельно. Но вы должны быть уверены, что справитесь. Ведь не каждый способен изучить процедуру уплаты налогов и сборов в чужой стране. Да и не всем хочется этим заниматься.

А можно доверить все управляющей компании за определенное вознаграждение, заключив с ней договор на обслуживание и, при желании, сдачу вашей недвижимости в аренду. Компания непременно должна быть крупной фирмой с благоприятной репутацией, не первый год на рынке. Желательно, чтобы у компании был опыт работы с разными объектами. Ведь так ее бизнес будет более стабильным – она не будет зависеть от результатов управления только одним вашим комплексом. Важно все вопросы по УК решить до приобретения недвижимости, чтобы потом не столкнуться с неприятными сюрпризами.

В любом случае, у вас всегда есть выбор. Главное – перед покупкой недвижимости все изучить до мельчайших деталей, тогда вы точно не разочаруетесь!

Комментарии

Отзывы и комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
 
Реклама


Архив материалов
Декабрь 2016
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 


Акции и спецпредложения банков
  • Вклады
  • Кредиты
  • Банковские карты
ВТБ 24БинбанкПромсвязьбанкРоссельхозбанкРайффайзенбанк
Ставки выше в интернет-банке!
Повышенные ставки в интернет-банке!
Откройте вклад через интернет-банк и получите повышенную ставку.
Вклад "Великолепная Семерка"
Свобода управления и ежедневный доход

Получайте доход каждый день и распоряжайтесь средствами, как вам удобнее. Пополняйте вклад без ограничения по минимальной сумме. Снимайте деньги со счета без потери процентов.
Вклад "Добро пожаловать!"
Вклад с возможностью пополнения!

— Высокая процентная ставка — до 11% годовых в рублях
— Пополнение в течение первых 50 дней
— Валюта вклада — рубли РФ
Вклад «Пенсионный Плюс»
Пенсионный вклад с возможностью пополнения без ограничения по сроку! Бесплатная карта с тарифным планом «Амурский тигр – карта к вкладу» при наличии вклада от 50 000 рублей!
Вклад «Выгодный»
Вклад с максимальной ставкой до 7,7% в год в рублях!

Преимущества вклада:

— лучшие ставки в рублях;
— получение процентов ежемесячно на текущий счет или причисление к сумме вклада;
— пролонгация;
— открытие вклада через интернет-банк Р-Коннект или в отделении
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по вкладам
АК Барс БанкВТБ 24ПромсвязьбанкЮниКредит БанкРосбанк
Выгодный автокредит от банка «АК Барс»
Если у Вас есть положительная кредитная история или «зарплатная» карта Банка, Вы можете принять участие в акции «Автомобиль без затрат» и оформить автокредит по программам «АК БАРС-Максимум», «АК БАРС-Льготный» без первоначального взноса и без повышенных процентов по кредиту.
Акция «Единая ставка»
Ипотека с господдержкой!
Ставка — 11,9% годовых на весь срок кредита. На приобретение строящегося или готового жилья от застройщика.
Ставка ниже. Квартира ближе!
Хотите улучшить жилищные условия? Для вас ипотека с господдержкой под 11,4%! 
Воспользуйтесь программой «Новостройка» со сниженной ставкой и вы сможете купить квартиру на первичном рынке жилья.
Кредит на Jaguar и Land Rover по ставке от 7,5%
Не упустите шанс стать владельцем нового автомобиля марки Jaguar (модели XE или XF), Land Rover (модели Discovery Sport или Range Rover Evoque) на великолепных условиях — кредит со ставкой от 7,5% годовых.

Все честно и прозрачно — убедитесь лично.
Просто деньги
Просто нужны деньги? Возьмите их на выгодных и понятных условиях в Росбанке. Просто деньги по ставке от 14,4% годовых.
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по потребительским кредитам
Ренессанс КредитАльфа-БанкЯР-БанкПромсвязьбанкБинбанк
Ренессанс Кредит
Тратьте деньги с выгодой вместе с кредитной картой банка «Ренессанс Кредит»! Вас ждут покупки по карте без начисление процентов в течение 55 дней, возобновляемая кредитная линия и бесплатное пополнение счета. Пока вы тратите деньги, банк возвращает вам на карту до 100% от суммы покупок в виде бонусов!
«РЖД — Альфа-банк»
Совершая покупки по этой карте, вы копите баллы программы «РЖД Бонус», чтобы обменять их на премиальные поездки в поездах дальнего следования и «Сапсан». Тратя от 20 000 руб. по карте ежемесячно, уже через полгода можно накопить на бесплатный премиальный билет.
Ваши возможности уже сегодня!
Кредитные карты ЯР-Банка 
Выгода от пользования картой: 
• Льготный период (беспроцентный кредит) – до 55 дней 
• Более 5000 точек пополнения карты 
• Удобный Интернет-банк и мобильный банк 
• Скидки у партнёров банка 
• Доставка карты бесплатно
Хорошее настроение
Хотите, банк подарит вам «Хорошее настроение»? 
Самое доступное, но очень практичное предложение для заряда позитивом и радостью! Первый год обслуживания бесплатно, получение карты в день обращения.
Детская карта «Юниор»
Карта Юниора создана специально для детей от 6 до 17 лет. Она научит вашего ребенка правильно распоряжаться карманными деньгами и даже зарабатывать. Начисление на остаток по счету — до 7% годовых.

ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по доходным картам
Сравните вклады
Узнайте где выгоднее держать сбережения. Более 1 500 вкладов российских банков
Новости и информация
Ежедневные финансовые новости России и мира, новости финансовых рынков, официальные сообщения организаций, советы потребителям, курсы валют, обзоры новых продуктов и специальных предложений.
Информация компаний
Справочная информация о банках, страховых компаниях, компаниях рынка FOREX, ситемах денежных переводов.
Финансовые продукты
Гид по продуктовым предложениям банков. Сравнение условий оформления кредитов и вкладов в российских банках. Более 3000 предложений кредитов и вкладов.
Специальные предложения
Специальные предложения банков и финансовых организаций: вклады, кредиты, кредитные карты, банковское обслуживание, кредиты для юридических лиц, страхование КАСКО, страхование туристов, др.
Ваш регион
Пожалуйста, укажите ваш регион проживания.
Это позволит вам получить информацию только для вашего региона.
BankDirect.pro