Партнер портала
Курсы валют на сегодня 10.12.2016 $63.5043 70.5977 £78.4278 ¥61.7356 65.3269
Кредиты
Август 16, 2011, 17:06 | Ипотечные кредиты

Получаем ипотеку: пошаговая инструкция

Самое трудное в случае с ипотекой – решиться, а потом затягивает. Путь тернист, но проходим. «Финансовый диалог» рассказывает об этапах пути.
Получаем ипотеку: пошаговая инструкция
 
Тесты
Тесты про деньги Лучшие тесты про деньги! Пройти тест

1. Выбор программы по карману

Первоначальный взнос – одно из главных препятствий для потенциальных покупателей жилья. Учитывая цены и то, что до недавнего времени он составлял минимум 20% от стоимости квартиры, речь шла об 1-2 млн рублей свободных денежных средств. Далеко не каждый имеет такие сбережения. Однако, после кризиса банки дружно снижают размеры первоначального взноса. В Сбербанке он сейчас находится на уровне 10-20% (по программе «Молодая семья» и на приобретение объектов, построенных на средства «Сбера» - 10%). Десятую часть от стоимости будущей квартиры требуют в Московском кредитном банкеВТБ24 (при условии страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств по кредиту), Росевробанке(на приобретение квартиры на «вторичке» для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), Абсолют банке (при условии дополнительного залога недвижимости), «Возрождении»Запсибкомбанк предлагает жилищные кредиты при первоначальном взносе в 5%. Правда, ставка по такому займу составляет 14,5%.

В Росбанке предлагают ссуды на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, квартиры супруга или родителей при их согласии. Этот кредит идет в связке с основной ипотекой и составляет минимум 400 тыс. рублей для Москвы (200 тыс. – для других регионов). При этом заемщик может полностью погасить меньший кредит, освободить первую квартиру из-под залога и дальше расплачиваться за новое жилье. Но ставка по таким ссудам выше ипотечных примерно на 2-3 п.п.

2. Заявка и документы

Минувшим летом мой коллега и его супруга брали кредит по программе «Молодая семья» в Сбербанке. Стандартный набор: копии паспортов, свидетельства о браке, свидетельства о рождении ребенка, справка о доходах по форме 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Проблемы не ожидались – зарплата белая, стаж большой – но они случились. Коллега собрал все за день, а работодатель супруги затянул с пересылкой бумаг из офиса в офис. Две недели, в течение которых Сбербанк признает справки действительными (в некоторых отделениях - месяц), истекли, пришлось собирать заново. С этим в «Сбере» строго.

В некоторых банках соглашаются на подтверждение доходов по собственной форме, хотя, конечно, белая зарплата всегда лучше. Небольшие кредитные организации, где ставки повыше, стараются конкурировать за счет скорости принятия решений, поэтому принимают решения по заявкам и копиям документов, присланных по электронной почте. На бумажных носителях их можно предоставить позже – пока идут поиски квартиры. Решение о выдаче кредита или отказе банк обычно принимает за 3-10 рабочих дней.

Потенциальному заемщику необходимо определиться со схемой платежей – аннуитетные или дифференцированные. «Выбирая аннуитетный платеж, заемщик может получить в кредит большую сумму, чем по дифференцированному, поскольку в этом случае ниже требования по доходам», - рассказывает Иван Веденисов, начальник ипотечного кредитования Юникредитбанка. Практика показывает, что просить у банка лучше чуть больше, чем нужно – если заемщик покажется кредитной организации «перспективным», но по сумме будет небольшой «перебор», отказывать ему не станут – предложат или меньшую сумму или ту же сумму, но на больший срок (например, 20 или 30 лет вместо 10-15). Сейчас банки спокойно одобряют кредиты, ежемесячный платеж по которым составляет половину дохода гражданина за тот же срок. Однако нередко «входят в положение» (надо же им кого-то кредитовать!) и одобряют платежи, которые «весят» до 70%.

Важный момент – заполнение анкеты банка на получение кредита. В ней лучше не приукрашать действительность и не давать недействующие телефоны работодателя. Сотрудники служб безопасности не ленятся звонить по всем указанным в анкете номерам.

3. Поиск квартиры

Вам одобрили заявку? Рано радоваться. У банков есть ряд требований к недвижимости, ведь она переходит в залог по кредиту. Например, многие отказываются кредитовать покупку квартир в пятиэтажках под снос, не терпят никаких обременений на жилье (залог, рента). Далеко не все соглашаются помогать продавцам в уклонении от налогов. Схема довольно распространенная, когда человек, владея квартирой менее трех лет, просит указать в договоре купли-продажи сумму в пределах 1 млн рублей, чтобы не платить налог на доходы физических лиц. Покупатель получает с таким условием целый набор рисков, но банк, может на него согласиться. Правда, в таком случае оценка объекта будет строгая, круг оценщиков сужается до минимума, и банк едва ли выдаст больше, чем те насчитают. При реальной стоимости в договоре все намного проще, да и с налоговым вычетом у вас потом меньше хлопот будет. Иногда лучше предложить продавцу переплату, чем «соглашаться на миллион».

Вариант сэкономить – обойтись без риелторов. В большинстве случаев при купле-продаже квартир эконом-сегмента (до 8-8,5 млн рублей) они лишь осложняют жизнь, как продавцам, так и покупателям. Или выступая в качестве самого настоящего испорченного телефона, или просто поражая некомпетентностью. «Если бы у вас были живые деньги, а не ипотека, можно было бы разговаривать», - заявила корреспонденту «Финансового Диалога» риелтор одной из ведущих фирм. Узнать, чем отличаются ипотечные деньги от накопленных за долгие годы непосильного труда, не удалось – риелтор быстренько повесила трубку. Для многих продавцов проверка документов со стороны банка – лишняя головная боль и страх того, что из шкафа вылезут скелеты. Поэтому самый желанный клиент до сих пор – гражданин с чемоданом денег, не слишком заботящийся о проверке юридической чистоты квартиры. Эхо «тучных лет» ощущается до сих пор.

Сейчас большинство продавцов выставляют квартиры в базах данных, уже имея пакет документов для сделки. Но бывает и так, что их собирают, когда потенциальный покупатель уже нашелся. В банке все это изучают. Насколько внимательно? По-разному. В любом случае не стоит относиться к одобрению ипотечной сделки как к гарантии юридической чистоты квартиры.

Искать квартиру можно и через банк – выбор меньше, зато уж если что-то понравится, появляются неплохие шансы сэкономить и деньги, и время. Во-первых, у банка есть квартиры, которые реализуются в погашение долгов – кто-то не осилил ипотеку. Кредитор обычно не заинтересован в долгих торгах, поэтому может либо цену скинуть (реже), либо ставку дать попривлекательнее (чаще). И с документами, соответственно, должен быть порядок. Другой вариант – партнерские программы с застройщиками. Банк кредитует девелоперскую компанию и заинтересован, чтобы она быстрее распродала квартиры и сполна рассчиталась. Для покупателя – бонус, сниженная ставка по ипотеке и быстрое оформление сделки, ведь об объекте и его продавце банк уже все знает. В частности, по кредитам на проекты, в которых банк выступает в качестве соинвестора, можно получить ставку в 9,5% годовых (такие предложения есть у «Нордеа», «Сбера»). Покупка же квартиры у постороннего «юрлица», даже если речь идет о вторичном рынке, - это удвоенный объем документации: кредитная организация запросит и устав со всеми изменениями к нему, и выписку из реестра, и дове- ренность на гендиректора с копией его паспорта – масса макулатуры.

Исчезнувшие в кризисные времена кредиты на покупку жилья в строящихся объектах постепенно возвращаются. Однако это предложение для тех «ипотечников», которые уже имеют жилплощадь. В большинстве случаев банки готовы выдать кредит на покупку квартиры в любом из строящихся объектов, если заемщик в качестве залога предложит имеющуюся у него или его родственников недвижимость (при покупке жилья на «вторичке» в залог автоматически переходит покупаемая квартира). Причем, у «Сбера» работает «драконовское» правило – в заложенной квартире никто не должен быть прописан. Видимо, предложение действительно лишь для владельцев инвестиционных квартир.

4. Расчеты и страховка

Как правило, заемщик, подписав кредитный договор, закладывает в сейфовую ячейку свои средства (тот самый первоначальный взнос), а банк докладывает ту сумму, которую он одобрил ранее. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, согласно которому доступ к деньгам ему откроется после регистрации права собственности покупателя на квартиру и регистрации ипотеки. При этом, по закону ипотечная сделка с жильем регистрируется в те чение пяти рабочих дней. На практике же заключения кредитного договора, закладка денег зачастую становятся настоящим испытанием: куча документов, много времени уходит на проверку, большие деньги, нервы напряжены. Сделка может занять целый день. Или меньше часа – если в банке толковые сотрудники, а ваш контрагент согласен на безналичный расчет.

Ключи от квартиры продавец обычно передает после подписания акта приема-передачи. Дальше остается лишь застраховать жилье. Раньше, кроме имущественного страхования, банки часто требовали приобрести полисы страхования жизни заемщика и титула (защищает от потери права собственности). Но судебная практика сложилась не в их пользу, и теперь навязывания услуг нет. Зато есть право застраховать жизнь и титул добровольно, что отражается на ставке по самой ипотеке.

ДОКУМЕНТЫ

Для покупки/продажи квартиры:

• свидетельство о праве собственности;

• документы, на основании которых оно выдано;

• технический и кадастровый паспорта;

• выписка из домовой книги;

• копия финансового лицевого счета;

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

• выписка из ЕГРП или Департамента жилищной политики и жилищного фонда;

• копия паспорта продавца;

• предварительный договор купли-продажи.

Подробнее об Ипотечных рисках, о том, Как решиться на ипотеку и несколько Реальных историй ипотечных заемщиков

Комментарии

Отзывы и комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
 
Реклама


Архив материалов
Декабрь 2016
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 


Акции и спецпредложения банков
  • Вклады
  • Кредиты
  • Банковские карты
ВТБ 24БинбанкПромсвязьбанкРоссельхозбанкРайффайзенбанк
Ставки выше в интернет-банке!
Повышенные ставки в интернет-банке!
Откройте вклад через интернет-банк и получите повышенную ставку.
Вклад "Великолепная Семерка"
Свобода управления и ежедневный доход

Получайте доход каждый день и распоряжайтесь средствами, как вам удобнее. Пополняйте вклад без ограничения по минимальной сумме. Снимайте деньги со счета без потери процентов.
Вклад "Добро пожаловать!"
Вклад с возможностью пополнения!

— Высокая процентная ставка — до 11% годовых в рублях
— Пополнение в течение первых 50 дней
— Валюта вклада — рубли РФ
Вклад «Пенсионный Плюс»
Пенсионный вклад с возможностью пополнения без ограничения по сроку! Бесплатная карта с тарифным планом «Амурский тигр – карта к вкладу» при наличии вклада от 50 000 рублей!
Вклад «Выгодный»
Вклад с максимальной ставкой до 7,7% в год в рублях!

Преимущества вклада:

— лучшие ставки в рублях;
— получение процентов ежемесячно на текущий счет или причисление к сумме вклада;
— пролонгация;
— открытие вклада через интернет-банк Р-Коннект или в отделении
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по вкладам
АК Барс БанкВТБ 24ПромсвязьбанкЮниКредит БанкРосбанк
Выгодный автокредит от банка «АК Барс»
Если у Вас есть положительная кредитная история или «зарплатная» карта Банка, Вы можете принять участие в акции «Автомобиль без затрат» и оформить автокредит по программам «АК БАРС-Максимум», «АК БАРС-Льготный» без первоначального взноса и без повышенных процентов по кредиту.
Акция «Единая ставка»
Ипотека с господдержкой!
Ставка — 11,9% годовых на весь срок кредита. На приобретение строящегося или готового жилья от застройщика.
Ставка ниже. Квартира ближе!
Хотите улучшить жилищные условия? Для вас ипотека с господдержкой под 11,4%! 
Воспользуйтесь программой «Новостройка» со сниженной ставкой и вы сможете купить квартиру на первичном рынке жилья.
Кредит на Jaguar и Land Rover по ставке от 7,5%
Не упустите шанс стать владельцем нового автомобиля марки Jaguar (модели XE или XF), Land Rover (модели Discovery Sport или Range Rover Evoque) на великолепных условиях — кредит со ставкой от 7,5% годовых.

Все честно и прозрачно — убедитесь лично.
Просто деньги
Просто нужны деньги? Возьмите их на выгодных и понятных условиях в Росбанке. Просто деньги по ставке от 14,4% годовых.
ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по потребительским кредитам
Ренессанс КредитАльфа-БанкЯР-БанкПромсвязьбанкБинбанк
Ренессанс Кредит
Тратьте деньги с выгодой вместе с кредитной картой банка «Ренессанс Кредит»! Вас ждут покупки по карте без начисление процентов в течение 55 дней, возобновляемая кредитная линия и бесплатное пополнение счета. Пока вы тратите деньги, банк возвращает вам на карту до 100% от суммы покупок в виде бонусов!
«РЖД — Альфа-банк»
Совершая покупки по этой карте, вы копите баллы программы «РЖД Бонус», чтобы обменять их на премиальные поездки в поездах дальнего следования и «Сапсан». Тратя от 20 000 руб. по карте ежемесячно, уже через полгода можно накопить на бесплатный премиальный билет.
Ваши возможности уже сегодня!
Кредитные карты ЯР-Банка 
Выгода от пользования картой: 
• Льготный период (беспроцентный кредит) – до 55 дней 
• Более 5000 точек пополнения карты 
• Удобный Интернет-банк и мобильный банк 
• Скидки у партнёров банка 
• Доставка карты бесплатно
Хорошее настроение
Хотите, банк подарит вам «Хорошее настроение»? 
Самое доступное, но очень практичное предложение для заряда позитивом и радостью! Первый год обслуживания бесплатно, получение карты в день обращения.
Детская карта «Юниор»
Карта Юниора создана специально для детей от 6 до 17 лет. Она научит вашего ребенка правильно распоряжаться карманными деньгами и даже зарабатывать. Начисление на остаток по счету — до 7% годовых.

ПодробнееПодробнееПодробнееПодробнееПодробнее
Все спецпредложения по доходным картам
Сравните вклады
Узнайте где выгоднее держать сбережения. Более 1 500 вкладов российских банков
Новости и информация
Ежедневные финансовые новости России и мира, новости финансовых рынков, официальные сообщения организаций, советы потребителям, курсы валют, обзоры новых продуктов и специальных предложений.
Информация компаний
Справочная информация о банках, страховых компаниях, компаниях рынка FOREX, ситемах денежных переводов.
Финансовые продукты
Гид по продуктовым предложениям банков. Сравнение условий оформления кредитов и вкладов в российских банках. Более 3000 предложений кредитов и вкладов.
Специальные предложения
Специальные предложения банков и финансовых организаций: вклады, кредиты, кредитные карты, банковское обслуживание, кредиты для юридических лиц, страхование КАСКО, страхование туристов, др.
Ваш регион
Пожалуйста, укажите ваш регион проживания.
Это позволит вам получить информацию только для вашего региона.
BankDirect.pro